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交银国际远洋地产净负债和利润率拖累估值西

2019-01-14 07:03:21

  交银国际:远洋地产净负债和利润率拖累估值

  核心纯利符预期,但入账毛利率令人失望。报告纯利按年上升72%至11.52

  亿元人民币。扣除投资物业重估盈余和其它特殊项目(主要是出售酒店项目)的除税后影响,核凭借聚焦经营心纯利按年亦上升70%至悠然漫步于红尘的每一个季节6.84

  亿元人民币。盈利增长的主要动力是入账物业销售量和均价分别丝锥苦辣酸甜皆自品绞手上升17.5%和19.6%。但是,入账毛利率由去年同期的28.6%,进一步下跌至期内的只有25.4%,主要是受入账土地成本急升88%,和北京以外地区销售比例增加所致。管理层预期今年全年的入账毛利率能回复至去年的水平(09

  年为30.1%)。

  负债率急升,惟预期下半年将有所改善。净负债比率由去年年底的14%,急升至期内的68%,管理层解释主要是由于支付大部份的应付土地款所致。现时尚未支付的土地款已降至18.42

  亿元人民币。公司于七月下旬成功发行面值达9

  亿美元的次级可换股证券,配合下半年的推盘数量将较上半年为多,因此我们预计下半年的现金流状况将会得到改善,净负债比率将回复至%的行业平均水平。

  合约销售额达全年目标的46%

交银国际远洋地产净负债和利润率拖累估值西

,属行业平均水平。今年上半年合约销售额同比上升19%至83

  亿元人民币。合约均价上升同比40%,主要是住宅项目所占销售的比重增加。北京占总收入的比重只有33%,大连和杭州分别占23%和15%。公司将维持向二线和三线城市作规模扩张的营运策略。

  投资建议:调低目标价至5.75港元,评级下可折叠手推车调至“中性”。尽管我们对营业额的预测不变,但基于调低毛利率和发行股数增加的假设,我们对FY10F

  的核心纯利和每股核心纯利的预测分别调低10%和18%。于同样的理由下,我们亦分别调低FY11毛巾清洗设备F和FY12F

  的核心纯利预测8%和7%。由于净负债急升,配合公司的土地储备资料更新后,我们对该股的每股资产净值测算调低19%至8.21

  港元。我们维持目标价对应资产净值的折让幅度为30%的行业平均水平,因而调低目标价19%至5.75

  港元,并下调投资评级至“中性”。我们认为母公司拟出售公司之股权、土地成本上涨和对北京再出台调控措施的忧虑,将是此股的主要下跌风险。

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